旗竿地とは、形が整っていない不整形地と呼ばれており、きっちりした正方形や長方形の整形地に比べると売却価格が低くなりやすいです。
ここでは、旗竿地の売却で失敗しないために、土地の特徴やメリット・デメリットから、売却するコツを解説します。
少しでも高く売却するには、納得する売買をおこなうにはどうすればよいのか、考えながら読み進めてみてください。
目次
旗竿地とは
街中や分譲地などをよく見てみると、道路に面する一辺が広い土地と、その奥に隠れるように存在する土地がある点に気が付きます。
この特徴的な形状をした土地とは何か、どうしてわざわざ奥まった土地を作るのかを知っていますか？
旗竿地とは？土地のほとんどが道路に面していない
旗竿地とは、主要な道路に土地の大部分が面しておらず、細い路地だけが接しており、奥まった場所にある土地です。
この名前の由来は、上空から土地を見るとまるで竿に付けられた旗のように見えたため、現在も旗竿地と呼ばれています。
道路への出入り口となる間口は一見すると細い路地ですが、建築基準法が定める接道義務があり、間口は道路と2m以上接していなければなりません。
新しい分譲地などでは、現行の建築基準法に準じて土地を売買しているため、自家用車の出入りができないほど間口が狭いケースは少ないでしょう。
一般的なサイズの車の幅員は約1.8mのため、大きいサイズの車でなければ旗竿地への乗り入れは可能です。
旗竿地の特徴は、人通りの多い道路から自然と距離がとれる点で、騒がしい環境が苦手な方でも立地を優先した土地選びができます。
どうして旗竿地が生まれるのか？誕生の背景
新しく開発された分譲地や住宅地によく見られる旗竿地は、静かな住環境が得やすい一方で、自家用車での出入りが難しくなるなどもあって、不人気な土地です。
どうしてこのような不人気な土地が全国にあるのか、どうせならば人気の高い整形地にしたほうがよいのではないかと思いませんか？
旗竿地が生まれる背景は、先祖代々の広い土地を相続したものの、高すぎる相続税の支払いや管理が困難なため、売れやすいサイズに分割したからです。
たとえば、100坪の広い土地を相続して売却したい場合、100坪のままでは購入者を探すには時間がかかるでしょう。
では、半分の50坪に分けるとして、道路に面して左右半分ずつに分けてしまうと、土地の形状が細長くなってしまい、使い勝手が良くない土地になります。
そこで、道路に広く面した土地50坪と奥まった旗竿地の50坪に土地を分けると、どちらも適度に広さがある土地として売却できるのです。
旗竿地のメリット
整った正方形や長方形であるほうが人気は高いですが、旗竿地には特殊なこの形状だからこそのメリットがあります。
奥まった土地、出入りは細い路地を通行する必要がある旗竿地にはどのようなメリットがあると思いますか？
主要道路に近くても家の中は静かな住環境！
旗竿地の代表的なメリットは、自然と道路から距離が取れる場所に家を建てられるため、往来の騒がしさから離れられる点です。
通行量が多い道路が近くにあると移動の際には便利ですが、在宅中は少し騒がしく感じてしまうのではないでしょうか？
旗竿地は交通量の多い道路が側にあっても、道路に面している土地よりも騒がしさが抑えられやすいのが特徴です。
移動の利便性を考慮した土地を選びながらも、在宅中の静けさも妥協しなくてよい点は、音に敏感な方にとって喜ばしいメリットとなるでしょう。
相場よりも安い！特殊な形状が安さの理由！
土地は正方形や長方形など、整った形状をしているほど価値が高くなる傾向にあり、旗竿地のような不整形地は、同じエリアの土地と比べると価格が安いケースが多くあります。
同じエリア・同じ坪数であっても、整形地か旗竿地かだけで、価格に差があらわれるケースは少なくありません。
一般的には、立地条件や面積が近しい整形地と比較した場合、旗竿地の価格は整形地の価格の7〜8割ほどといわれています。
購入する側にとっては、利便性の高いエリアを選びながらも、土地の価格を抑えたお得な買い物ができる点がメリットです。
路地は駐車場に！土地を最大限に活かせる！
家を建てる際には、駐車場をどこに配置するか決めてから建物の設計を考えますが、旗竿地では駐車場をどこに配置するか迷いません。
通路として見られる部分も所有する土地であるため、そこをどのように活用するかは、所有者が自由に決められます。
土地へ出入りするための通路としてだけでなく、駐車スペースとして活用すれば、奥にある土地を最大限活かした家を建てられるでしょう。
路地の長さによって駐車できる車の台数が決まりますが、駐車スペースに頭を悩ませる必要はありません。
旗竿地のデメリット
一般的には不人気とされる特殊な形状をした旗竿地には、その土地の形状から受けるデメリットは何か、どのような影響があるかを知っておかなくてはならないでしょう。
整形地にはないデメリットとはどのような内容か、実際の旗竿地を思い浮かべながら考えてみてください。
駐車技術が必要？縦列駐車から逃れられない
メリットでは路地部分が駐車スペースになると解説しましたが、反対にこの駐車スペースがデメリットにもなる可能性があります。
路地の幅員は最低2mと建築基準法によって定められていますが、一般的な車の幅が約1.8mとすると、横並びには駐車できません。
強制的な縦列駐車となりますが、まっすぐ路地に進入するだけでよいため、高い駐車技術がなくても問題はないでしょう。
しかし、大きくドアを開けない点は解消できず、荷物の積み下ろしの際には隣家の外壁に気を付けなければなりません。
日当たり・風の通りが良くない可能性がある
旗竿地は道路から距離が取れる奥まった場所にありますが、それは周囲を住宅に囲まれている状態です。
そのため、日当たりや風の通りなどを周囲の住宅が遮ってしまう可能性があり、家を設計する際には十分な下調べが必要となるでしょう。
周囲の住宅との距離が近い場合には1階が日陰になりやすいため、リビングやよく使用する部屋を2階にするなどの工夫が必要です。
日当たりや風の通りの良し悪しは、住環境の快適性だけでなく、建物の劣化ペースにも影響を及ぼします。
再建築・インフラ設備のコストが高くなりやすい
家を建てる費用には、素材となる木材や加工費用を思い浮かべますが、それ以外にも費用がかかっている部分を知っていますか？
じつは、材料の搬入や重機使用の有無なども、建築コストに大きく影響しており、旗竿地では高くなりやすいデメリットを受けます。
なぜならば、旗竿地は土地へ出入りするための路地の幅員が2mと狭い点が、重機や大型トラックの進入を許さないからです。
また、水道・電気・ガスなどのインフラ設備も、道路から距離があるほど費用がかかるため、再建築コストがどれくらいかかりそうか事前に調べておかなくてはならないでしょう。
旗竿地の評価額の計算方法
土地の評価額を算出する基本的な計算方法は、路線価方式と倍率方式の2種類があり、路線価が設定されているエリアでは、路線価方式を使います。
路線価×面積=評価額
たとえば、路線価10万円の土地を100㎡所有していた場合、路線価10万円×土地面積100㎡=評価額100万円です。
この計算方法だけでは旗竿地のような不整形地の評価額を算出できないため、次の2つの計算方法を追加します。
1.隣の家を含めて全体の評価額を計算する
旗竿地と隣接する家を含めると不整形地から整形地となるため、いったん整形地としての評価額を算出し、そこから必要のない隣の家の部分を引く方法です。
路線価×面積×奥行価格補正率=評価額
基本的な計算方法では路線価×面積でしたが、奥行きの長さによって国税庁が定める奥行価格補正率を計算に追加します。
同様の計算式で隣の家の評価額を算出し、全体の評価額から隣の家の評価額を差し引くと、旗竿地の評価額が残る計算です。
2.不整形地の補正率でより正確に計算する
上記の計算によって旗竿地のおおまかな評価額が算出されたところで、補正率を乗算してさらに正確な評価額を算出します。
補正率は国税庁が定める不整形地における評価額を算出するための数値で、隣の家との割合や間口と奥行き距離の割合によって数値が決められています。
（整形地としての面積×旗竿地の面積）÷整形地としての面積=隣の家（かげ地）の割合
補正率は、隣の家が整形地とした場合の土地にどの程度占めているかを計算し、国税庁が定める補正率表から該当する数値を探すだけです。
・不整地補正率×間口狭小補正率
・間口狭小補正率×奥行長大補正率
国税庁のホームページから不整地補正率と間口狭小補正率、奥行長大補正率を確認し、それぞれを上記の計算式に当てはめて数値を求めます。
旗竿地のおおまかな評価額×補正率=正確な評価額
補正率は2つの数値の小さいほうを最後の計算式に使用し、旗竿地のおおまかな評価額に補正率を乗算すると、より正確な評価額がわかる仕組みです。
旗竿地を売却するためのコツ
再建築コストがかかりやすいなどのデメリットがあるため、不人気とされる旗竿地ですが、売却するためのコツを心得ていれば難しくはありません。
旗竿地を売却するためには、どのようなコツを知っていればスムーズに売却を進められるのか、3つのケースに分けて解説します。
隣家を買い取ってから売却を進める
旗竿地のデメリットは、土地の形状が不整形である点に起因するため、土地が正方形や長方形のような整形地にするのがコツです。
竿部分の隣接地が売りに出ている、または売却を希望している場合、その土地を購入して1つに合筆してから整形地としたほうが、売却を有利に進められます。
なぜなら、不整形地の評価額には補正率がかけられて、相場より安くなってしまいますが、整形地になれば相場どおりの価格で売却が可能になるからです。
ただし、これには自分が売却を希望するタイミングで隣の家が売りに出されていなければならないため、現実的には難しいかもしれません。
隣家に自身の土地を売却する
反対に、隣の土地の所有者に旗竿地を購入してもらう方法がありますが、隣地にとってもお得なお話です。
旗竿地ばかりがデメリットを生じさせる要因ではなく、どの土地でもライフスタイルの変化によってデメリットや不自由を感じる瞬間はあります。
よくあるケースは家を建て替えたい場合で、老朽化した家を新しくしたいケースや二世帯住宅を建てたいケースです。
これらの場合、今よりも広い土地を求めるケースが多いため、奥の旗竿地が売りに出されていれば、購入する確率は高いでしょう。
専門の買取業者への直接売却がよいケース
奥まった場所にある旗竿地でも、竿部分の幅が2.5m以上ある場合には、竿部分の活用手段が選べるため、売却はそれほど困難ではありません。
注意すべきは、竿部分の幅が2mの旗竿地で、狭いほど車の乗り降りなどの日常動作が不便に感じやすいため、売却には時間がかかると考えられます。
このような旗竿地のケースでは、通常どおり売却を進めるよりも、専門の買取業者に直接売却したほうがよいでしょう。
旗竿地を高く売却するためのポイント
一見、難ありに見える旗竿地ですが、高く売却するためのポイントを売却活動に活用すると、望んだ価格まで引き上げられる可能性を高められます。
3つのポイントはそれぞれ着目する点が異なり、自分の土地ではどの方法が最適か、考えてみましょう。
建物がある状態で売却する
旗竿地のデメリットで解説したように、幅員4m以上の道路と間口2m以上の接道義務があり、これをクリアしていないと再建築不可物件となります。
そのため、無闇に建物を解体してしまうと建物が建てられない土地となり、資産価値を大きく減少させてしまいかねません。
旗竿地の場合、建物があるならば解体せず、建物がある状態のまま売却したほうが、高い価格を付けられやすいでしょう。
土地の資産価値を上げる
旗竿地の価値を下げる要因は狭い間口にあるため、間口を広げられるよう、隣接する土地の所有者に等価交換を持ちかける方法があります。
等価交換とは、同じ価値のもの同士を交換する行為ですが、この場合は間口を広げたい面積の分、自分の土地と交換する行為です。
間口が広がれば再建築不可の条件が取り下げられ、購入者をみつけやすくなったり、高い価格で売却できたりするでしょう。
購入を希望する隣人に売却する
竿部分に隣接する土地の所有者が、何らかの理由で家の建て直しを考えていたり、売却を考えていたりした場合、高い価格が提示される可能性があります。
不動産の売却では、購入者を探す業務にもっとも時間がかかるため、すでに購入者の目星が付いていると、スムーズに進められるでしょう。
さらに、相手がこの土地を希望している理由がわかれば、価格を落とさずに売却できる可能性が高くなります。
まとめ
所有する不動産がどのように評価されるのか、客観的なメリット・デメリットを並べてみると、主観のない資産価値がわかるでしょう。
手段に執着せず、活用できるあらゆる方法を考え、その中から自分に合った方法を選ぶのが大切です。